民法知识点
D20民法必备金句：
一、租赁合同的效力总结
1．违法建筑出租，合同无效，但法庭一审辩论前取得相应证件的除外；
2．房屋租赁未办理登记备案的，不影响合同租赁合同效力；
3．一房数租不影响合同效力，原则都有效；债权实现有顺序：合法占有>登记备案>合同成立在先。
4．租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。
5．擅自转租不影响租赁合同效力，只是出租人享有对承租人的解除权，该解除权必须在知道或者应当知道擅自转租的六个月内主张。
6．未经出租人同意，转租不能超过剩余租期， 否则超过部分不对出租人产生约束力。（不是超过部分无效！）
二、承租人的三大权利
1.房屋租赁合同中承租人优先购买权
（1）出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
（2）优先购买权受到侵害后的处理
承租人可以要求出租人进行损害赔偿，但不可主张买卖合同无效。

2.房屋租赁合同中承租人优先承租权
承租人的优先承租权，是指在当事人之间的租赁合同期限届满而租赁关系终止时，出租人再次出租房屋的，原承租人享有在同等条件下优先于其他人承租房屋的权利。
躲坑提醒：承租人优先承租的前提是出租人要继续出租房屋。

3.买卖不破租赁（动产、不动产承租人均享有）
（1）先租后（必须转移占有）发生所有权变动，所有权变动不破租赁。（租赁必须成立在所有权发生变动之前）
（2）动产抵押中，先抵后租，未办理抵押登记，抵押不破租赁。
例外：
①租赁物被没收、征收的；
②房屋在租赁前已经被人民法院依法查封的。

【练一练】题目（判断）
【判断】1.崔崔将房屋出租给橙橙3年，橙橙擅自将房屋转租给卢卢5年，则橙橙卢卢之间的合同超过2年租期的部分。因为橙橙擅自转租，故崔崔可以解除橙橙卢卢之间的合同。

【判断】2.租赁合同的承租人享有买卖不破租赁权、优先购买权以及租赁期限届满后的优先承租权。