民法知识点
D20民法必备金句:
一、租赁合同的效力总结
1.违法建筑出租,合同无效,但法庭一审辩论前取得相应证件的除外;
2.房屋租赁未办理登记备案的,不影响合同租赁合同效力;
3.一房数租不影响合同效力,原则都有效;债权实现有顺序:合法占有>登记备案>合同成立在先。
4.租赁期限不得超过20年。超过20年的,超过部分无效。
5.擅自转租不影响租赁合同效力,只是出租人享有对承租人的解除权,该解除权必须在知道或者应当知道擅自转租的六个月内主张。
6.未经出租人同意,转租不能超过剩余租期, 否则超过部分不对出租人产生约束力。(不是超过部分无效!)
二、承租人的三大权利
1.房屋租赁合同中承租人优先购买权
(1)出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。
(2)优先购买权受到侵害后的处理
承租人可以要求出租人进行损害赔偿,但不可主张买卖合同无效。

2.房屋租赁合同中承租人优先承租权
承租人的优先承租权,是指在当事人之间的租赁合同期限届满而租赁关系终止时,出租人再次出租房屋的,原承租人享有在同等条件下优先于其他人承租房屋的权利。
躲坑提醒:承租人优先承租的前提是出租人要继续出租房屋。

3.买卖不破租赁(动产、不动产承租人均享有)
(1)先租后(必须转移占有)发生所有权变动,所有权变动不破租赁。(租赁必须成立在所有权发生变动之前)
(2)动产抵押中,先抵后租,未办理抵押登记,抵押不破租赁。
例外:
①租赁物被没收、征收的;
②房屋在租赁前已经被人民法院依法查封的。

【练一练】题目(判断)
【判断】1.崔崔将房屋出租给橙橙3年,橙橙擅自将房屋转租给卢卢5年,则橙橙卢卢之间的合同超过2年租期的部分。因为橙橙擅自转租,故崔崔可以解除橙橙卢卢之间的合同。

【判断】2.租赁合同的承租人享有买卖不破租赁权、优先购买权以及租赁期限届满后的优先承租权。